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土地について

[2019年4月1日]

評価のしくみ

固定資産の評価の基準や方法・手続き等について総務大臣から示された固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目・地積・価格(評価額)

地目は、登記簿上の地目にかかわらず、その年の1月1日(賦課期日)の現況地目(宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地)によります。

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)は、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地の評価方法

宅地の評価方法には、「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」の二通りがあります。近江八幡市は、市街化区域について「市街地宅地評価法」を、市街化調整区域について「その他の宅地評価法」をそれぞれ適用し、評価を行っています。

市街地宅地評価法(路線価方式)

「市街地宅地評価法」は、路線価方式とも呼ばれているもので、街路ごとに標準的な価格を表す路線価を付設し、これに基づいて所定の「画地計算法」を適用し、各筆の評点数を求める方法です。

その他の宅地評価法(標準地比準方式)

「その他の宅地評価法」は、標準地比準方式とも呼ばれているもので、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価する方法です。

農地の評価について

農地は、一般農地と市街化区域農地に区分され、それぞれの評価のしくみが異なっています。また、転用許可を受けた農地は宅地等介在農地として評価されます。

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地以外の農地(田・畑)をいいます。評価方法は、農地の標準地を選定し、標準地の価格に比準して評価額を算定します。

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内に存する農地(田・畑)をいいます。評価方法は、一般農地と異なり、宅地の評価額を基準として、造成費相当額を控除した価格で評価額を算定します。

宅地等介在農地

宅地等介在農地は、農地転用の許可を受けた農地または宅地等に転用することが確実と認められる農地をいいます。評価方法は、当該農地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。

山林・原野・雑種地等の評価について

市街化区域に存する土地は、当該土地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。市街化調整区域に存する土地は原則として、一般農地と同様に標準地を選定し、その価格に比準して評価額を算定します。ただし、駐車場等の更地になっている場合は、当該土地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。

課税標準額について

課税標準額とは、税率をかけて固定資産税額と都市計画税を算出する基になる金額です。通常、課税標準額と評価額は同一額となります。しかし、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低くなります。

課税標準の特例について

宅地のうち住宅用地(住宅やアパートの敷地)、農地のうち市街化区域農地については、課税標準額を軽減する措置が講じられています。
各地目の課税標準額
区分内容固定資産税課税標準額
(本則課税標準額)
都市計画税課税標準額
(本則課税標準額)
宅地住宅用地小規模
住宅用地
200平方メートル以下(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)の住宅用地評価額の1/6評価額の1/3
一般
住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地評価額の1/3評価額の2/3
非住宅用地商業地等
の宅地
店舗敷地等の住宅用地以外の宅地評価額(特例率なし)評価額(特例率なし)
農地一般農地市街化区域農地や転用許可を受けた農地以外の農地評価額(特例率なし)
市街化区域農地市街化区域に存する農地評価額の1/3評価額の2/3
宅地等介在農地農地転用の許可を受けた農地または宅地等に転用することが確実と認められる農地評価額(特例率なし)評価額(特例率なし)
上記以外の地目評価額(特例率なし)評価額(特例率なし)

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の範囲
 家屋(住宅の種類)居住部分の割合住宅用地の率
専用住宅   全部 1
ウ以外の併用住宅   1/4以上1/2未満0.5
   1/2以上1
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅       1/4以上1/2未満0.5
   1/2以上3/4未満    0.75
   3/4以上1

負担調整について

負担水準(今年度本則課税標準額に対する前年度課税標準額の割合)に応じて、税負担を調整する措置が各地目において次のように定められています。

負担水準(%)=前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100

各地目の負担調整措置
区分    負担水準今年度の課税標準額
宅地住宅用地100%以上今年度本則課税標準額
100%未満前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5%
ただし、今年度本則課税標準額(A)を超える場合は、Aが今年度課税標準額となります。
また、A×20%(B)を下回る場合は、Bが今年度課税標準額となります。
非住宅用地70%以上今年度本則課税標準額×70%
70%未満
60%以上
前年度課税標準額と同額
60%未満前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5%
ただし、今年度本則課税標準額×60%(C)を超える場合は、Cが今年度課税標準額となります。
また、今年度本則課税標準額×20%(D)を下回る場合は、Dが今年度課税標準額となります。
農地一般農地
市街化区域農地
90%以上前年度課税標準額×1.025
90%未満
80%以上
前年度課税標準額×1.050
80%未満
70%以上
前年度課税標準額×1.075
70%未満前年度課税標準額×1.1
宅地等介在農地非住宅用地と同様
上記以外
の地目
市街化区域非住宅用地と同様
市街化調整区域前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5%
ただし、今年度本則課税標準額(A)を超える場合は、Aが今年度課税標準額となります。
また、A×20%(B)を下回る場合は、Bが今年度課税標準額となります。

お問い合わせ

近江八幡市役所・総務部・税務課・固定資産税グループ
電話:0748-36-5506 FAX:0748-33-3670
E-mail:010414@city.omihachiman.lg.jp