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近江八幡市市街化調整区域における地区計画制度の運用基準

[2013年8月30日]

平成22年3月21日 告示第277号

改正 平成24年2月20日告示第19号

改正 平成25年8月30日告示第162号

 

(目的)

第1条 この運用基準は、本市の市街化調整区域における地区計画制度の運用及び地区計画の原案を作成するための案(以下「地区計画の素案」という。)の作成に関し必要な事項を定めることにより、市街化調整区域における良好な居住環境の形成及び維持並びに安全で安心なまちづくりに寄与し、もって優れた景観の保全と創造を図ることを目的とする。

(用語の定義)

第2条 この運用基準において使用する用語の意義は、都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)及び建築基準法(昭和25年法律第201号)の例による。

(適用の範囲)

第3条 この運用基準は、市街化調整区域において定める地区計画(以下「地区計画」という。)について適用する。

(基本方針)

第4条 市街化調整区域における地区計画制度の運用については、「都市計画運用指針(平成18年11月30日国都計発第105号国土交通省地域都市整備局長通知)」及び「市街化調整区域における地区計画の策定に係る運用方針及び大規模開発型地区計画の取扱い(平成19年6月1日滋都計第561号滋賀県土木交通部長通知)」に基づいて行い、近江八幡市総合発展計画、近江八幡市の都市計画の基本的な方針(近江八幡市都市計画マスタープラン)等との整合を図るものとする。

(適用区域の制限)

第5条 地区計画の区域には、都市計画法施行令(昭和44年政令第158号)第8条第1項第2号ロからニまでに掲げる土地の区域及び次の各号に掲げる区域又は地域を含まないものとする。

(1) 農業振興区域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号に規定する農用地区域。ただし、優良田園住宅の建設の促進に関する法律(平成10年法律第41号)第4条に基づき、優良田園住宅建設計画の認定が見込まれる区域は除く。

(2) 農村地域工業等導入促進法(昭和46年法律第112号)第5条第3項第1号に規定する工業等導入地区。ただし、立地上やむを得ず市街化調整区域に工業等導入地区を設定する場合は、同法第5条の実施計画と調和を図ったうえで、地区計画の区域に含むことができる。

(3) 集落地域整備法(昭和62年法律第63号)第3条に規定する集落地域(同法第4条第1項に規定する集落地域整備基本方針が策定された場合にあっては、同条第2項第1号に掲げる事項の内容に該当する集落地域に限る。)

(4) 農地法(昭和27年法律第229号)による農地転用が許可されないと見込まれる農用地

(5) 森林法(昭和26年法律第249号)に規定する保安林、保安施設地区、保安林予定森林及び保安施設地区予定地並びに保安林整備臨時措置法(昭和29年法律第84号)に規定する保安林整備計画に基づく保安林指定計画地

(6) 自然環境保全法(昭和47年法律第85号)第22条第1項の規定による自然環境保全地域

(7) 自然公園法(昭和32年法律第161号)第17条第1項の規定による特別地域

(8) 文化財保護法(昭和25年法律第214号)第109条第1号の規定による史跡、名勝又は天然記念物の指定区域

(9) 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(昭和44年法律第57号)第3条第1項の規定による急傾斜崩壊危険区域

(10) 地すべり防止法(昭和33年法律第30号)第3条第1項の規定による地すべり防止区域

(11) 砂防法(明治30年法律第29号)第3条第1項の規定による砂防指定区域

(12) 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号)第8条第1項の規定による土砂災害特別警戒区域

(13) 鳥獣保護及び狩猟の適正化に関する法律(平成14年法律第88号)第28条第1項の規定による鳥獣保護区

(14) 前各号に掲げる区域等のほか、法令及び法令に基づく命令等による規制区域

(区域の設定)

第6条 地区計画の区域の設定は、原則として道路、水路等の公共用地の地形、地物等により明確かつ恒久的に区別すること。

2 住居系の地区計画の区域には、近隣の地域社会を形成するため、区域の面積に応じて適切な住宅戸数規模を有すること。この場合において、おおむね10区画を最低戸数規模の基準とする。また、非住居系の地区計画の区域には、街区形成に足りる一定の広がりを持った土地の区域を有すること。この場合において、2区画を最低街区規模の基準とする。

3 地区計画の街区形成は、次の各号のいずれかに適合するものでなければならない。

(1) 「既存集落型」は、区域の面積が0.5ヘクタール以上20ヘクタール未満の街区形成を基準とする。ただし、周辺の土地利用状況等によりやむを得ないと認められる場合は、街区形成の最小面積を0.3ヘクタールとすることができる。

(2) 「宅地活用継続型」は、区域の面積が0.5ヘクタール以上20ヘクタール未満の街区形成を基準とする。ただし、周辺の土地利用状況等によりやむを得ないと認められる場合は、街区形成の最小面積を0.3ヘクタールとすることができる。

(3) 「郊外住宅型(優良田園住宅活用型を含む。)」は、区域の面積が2ヘクタール以上20ヘクタール未満の街区形成を基準とする。

(4) 「幹線道路沿道型」は、区域の面積が0.5ヘクタール以上20ヘクタール未満の街区形成を基準とする。ただし、周辺の土地利用状況等によりやむを得ないと認められる場合は、街区形成の最小面積を0.3ヘクタールとすることができる。

(5) 「大規模開発型」は、区域の面積が20ヘクタール以上の街区形成を基準とする。ただし、産業振興、居住環境の改善その他都市機能の維持又は増進に著しく寄与する開発行為にあっては、区域の面積が5ヘクタール以上の街区形成を基準とする。

(対象区域)

第7条 地区計画の対象となる地区は、対象区域の周辺において、円滑な交通を維持することができる道路、十分な流下能力を有する水路又は河川、義務教育施設等の公共施設が良好な社会生活を営むに足りる水準で整備されていること等の要件を満たし、かつ、次の各号のいずれかに適合するものでなければならない。

(1) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「既存集落型」という。)

一団の街区を形成する既存集落及びその周辺(おおむね50以上の建築物が連担している土地の区域)の区域において必要な公共施設等の整備が担保されており、かつ、良好な居住環境を形成することが可能な区域で、集落のコミュニティを維持、改善する等の目的で行う地区計画

(2) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「宅地活用継続型」という。)

ア 既存集落を除いて、既に造成されている住宅団地等における地区計画

イ 工場、事業所等の立地により既に宅地化されている地区又は都市計画法その他の法律により整備された地区において、周辺環境との調和を図りながら継続的な土地利用を図っていく地区計画

(3) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「郊外住宅型(優良田園住宅活用型を含む。)」という。)

優良田園住宅の建設の促進に関する法律(平成10年法律第41号。以下「優良田園住宅法」という。)に基づく優良田園住宅等の諸制度を地区計画の策定と同時に活用する等、ゆとりのある緑豊かな郊外型住宅地として整備を行う地区計画

(4) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「幹線道路沿道型」という。)

原則として既存集落及びその周辺の区域における地区計画で、幹線道路(国道、県道、主要幹線市道等で歩道が整備済みの道路)に面する地域において、地域の特性を活かして計画的に施設等を配置していく地区計画

(5) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「幹線道路沿道型(非住居)」という。)

幹線道路(国道、県道、主要幹線市道等にあっては2車線かつ幅員9メートル以上の道路)沿道において、無秩序な開発の進行又はおそれがある場合、適正な土地利用の整序を図るため、許容する用途及び土地利用の範囲を制限し、用途の混在を防止するとともに、良好な環境を計画的に形成し、将来においても維持及び保全を目的とした地区計画

(6) 次に掲げる要件を満たす区域(以下「大規模開発型」という。)

市街化調整区域における、20ヘクタール以上(産業の振興、居住環境の改善その他都市機能の維持又は増進に著しく寄与する開発行為にあっては5ヘクタール以上)の一団の開発行為であって、市街化区域における市街化の状況等からみて当該都市計画区域における計画的な市街化を図るうえで支障がなく、かつ、計画の内容、地権者の合意等の状況から判断して確実に実施されると見込まれるものに関する事業(都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律(平成18年法律第46号)による改正前の法第34条第10号イに該当するものとして開発許可を受け、事業が行われた土地の区域を含み、新たに開発事業が行われる区域が相互に連携し、一体的でより良好な環境の市街地の形成が図られると認められる場合を含む。)が行われる土地の区域における地区計画

(地区計画の内容)

第8条 地区計画は、法第12条の5第2項の規定により、当該区域の整備、開発及び保全の方針(以下「地区計画の方針」という。)並びに地区整備計画を都市計画に定めるものとする。

(地区計画の方針)

第9条 地区計画の方針は、当該地区のまちづくりの基本的な方向を示す総合的な指針として、次に掲げる事項について定めるものとする。

(1) 地区計画の目標

(2) 土地利用の方針

(3) 地区施設の整備方針

(4) 建築物等の整備方針

(5) 前各号に掲げる事項のほか、当該地区の整備、開発及び保全に関する方針

2 前項第1号に掲げる目標は、当該地区の周辺において市街化を促進することがない等、市街化を抑制する市街化調整区域の性格及び当該地区の特性を踏まえ、自然環境の保全、ゆとりある良好な市街地環境の維持及び形成、周辺の環境、営農条件との調和、地域の活性化等について、必要な事項を明らかにするものとする。

(地区整備計画)

第10条 地区整備計画は、地区計画の方針に基づき、地区計画の目的を達成するために必要な事項を定めるものとし、次の各号に掲げる事項のうちから、当該地区の特性に応じて定めるものとする。

(1) 地区施設に関する事項

ア 道路の配置及び規模

イ 公園、緑地、広場その他公共空地の配置及び規模

(2) 建築物等に関する事項

ア 建築物等の用途の制限

イ 容積率の最高限度

ウ 建ぺい率の最高限度

エ 敷地面積の最低限度

オ 壁面の位置の制限

カ 建築物等の高さの最高限度

キ 建築物の階数の最高限度(日影規制、北側斜線)

ク 建築物の形態又は意匠の制限

ケ 垣又はさくの構造の制限

(3) 土地の利用に関する事項

(地区施設等に関する事項)

第11条 地区計画の策定区域は、次の各号に規定する区域外の既存道路と交通安全上問題なく接続又は接しているものとし、当該地区計画の策定区域に関する基準は、別に定める都市計画法に基づく開発行為に関する技術基準(以下「開発許可基準」という。)の基準に適合するものとする。

(1) 「既存集落型」及び「宅地活用継続型」は、6メートル以上の既存道路に2か所以上接続していること。

(2) 「郊外住宅型(優良田園住宅活用型を含む。)」及び「大規模開発型(主として住宅)」は、6メートル以上の既存道路に2か所以上接続していること。

(3) 「幹線道路沿道型」は、9メートル以上の既存道路に接し、かつ、2か所以上接続していること。

(4) 「幹線道路沿道型(非住居)」及び「大規模開発型(主として住宅以外)」は、9メートル以上の既存道路に接していること。

2 地区施設は、当該地区の敷地形成、周辺の道路状況等を勘案のうえ、次の各号の施設を配置するものとし、当該地区施設に関する基準は、開発許可基準と同等以上の基準に適合するものとする。

(1) 「既存集落型」、「宅地活用継続型」、「郊外住宅型(優良田園住宅活用型を含む。)」、「幹線道路沿道型」、「大規模開発型(主として住宅)」及び「幹線道路沿道型(非住居)」で区域面積が5ヘクタール未満の場合は、6メートル以上の区画道路、「大規模開発型(主として住宅以外)」及び「幹線道路沿道型(非住居)」で区域面積が5ヘクタール以上の場合は、9メートル以上の区画道路を配置するものとする。この場合において、区画道路は、袋小路でないこととする。ただし、当該道路と他の道路との接続が予定されている場合は、この限りでない。また、当該地区の規模、周辺の状況等を勘案のうえ、必要に応じて幹線道路を配置するものとする。

(2) 公園、緑地、広場その他の公共空地を配置するとともに、必要に応じて雨水調整施設を配置するものとする。

(建築物等用途の制限に関する事項)

第12条 建築物等用途の制限に関する事項は、市街化調整区域におけるゆとりのある良好な都市環境の維持及び増進を図るため、次の各号に掲げる対象地区の類型に応じ、当該各号に定めるものとするほか、当該対象地区の特性に応じた必要な事項について定めるものとする。ただし、区域内の既存の建物についてはこれらすべてを適用除外とし、既存の宅地については敷地面積の最低限度を適用除外とすることができる。

(1) 「既存集落型」、「宅地活用継続型」及び「郊外住宅型」の地区計画において遵守すべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物等の用途の制限は、戸建専用住宅を主体としたものとし、第一種低層住居専用地域の範囲内とする。ただし、長屋、共同住宅、寄宿舎又は下宿は適用除外とする。

イ 容積率の最高限度は、80パーセントとする。

ウ 建ぺい率の最高限度は、50パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、原則200平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、10メートルとする。

キ 日影規制、北側斜線は、第1種低層住居専用地域の基準とする。

ク 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例(平成22年近江八幡市条例第187号)の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

ケ 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況、地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(2) 「優良田園住宅活用型」の地区計画において遵守すべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物等の用途の制限は、戸建専用住宅(建築基準法別表第2(イ)第1号に規定する建築物で長屋を除く。)及びこれに付属する建築物とする。

イ 容積率の最高限度は、50パーセントとする。

ウ 建ペイ率の最高限度は、30パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、300平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1.5メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、10メートルとする。

キ 建築物の階数の最高限度は、2階とする。

ク 日影規制及び北側斜線は、第1種低層住居専用地域の基準とする。

ケ 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

コ 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況、地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(3) 「幹線道路沿道型」の地区計画の遵守すべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物等の用途の制限は、戸建専用住宅を主体としたものとし、第一種中高層住居専用地域の範囲内とする。ただし、長屋、共同住宅、寄宿舎又は下宿は、適用除外とする。

イ 容積率の最高限度は、100パーセントとする。

ウ 建ぺい率の最高限度は、60パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、200平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、12メートルとする。

キ 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

ク 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況、地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(4) 「幹線道路沿道型(非住居)」の地区計画の守るべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物の用途の制限は、都市計画マスタープラン等の計画と整合のとれた用途で隣接する市街化区域の用途地域と調和するもので、第2種中高層住居専用地域内に建築することができる建築物のうち住宅を除くものを原則とする。ただし、隣接する市街化区域の用途地域との調和や市土の土地利用や都市計画マスタープラン等の計画との整合を鑑みる必要があると認められる場合、並びに国道8号沿線は近隣商業地域の範囲内で住宅を除くものを建築することができるものとする。

イ 容積率の最高限度は、200パーセントとする。

ウ 建ペイ率の最高限度は、60パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、200平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、周囲の景観と調和した高さを当該地区ごとに定めることとする。

キ 日影規制及び北側斜線は、必要に応じて当該地区ごとに定めることとする。

ク 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

ケ 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況及び地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(5) 「大規模開発型(主として住宅)」の地区計画の守るべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物等の用途の制限は、戸建専用住宅を主体としたものとし、第1種低層住居専用地域の範囲内とする。ただし、長屋、共同住宅、寄宿舎又は下宿は適用除外とする。

イ 容積率の最高限度は、80パーセントとする。

ウ 建ペイ率の最高限度は、50パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、200平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、10メートルとする。

キ 日影規制及び北側斜線は、第1種低層住居専用地域の基準とする。

ク 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

ケ 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況及び地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(6) 「大規模開発型(主として住宅以外)」の地区計画の守るべき事項は、次に掲げるとおりとする。

ア 建築物等の用途の制限は、都市計画マスタープラン等の計画と整合のとれた用途で隣接する市街化区域の用途地域と調和するもので、住宅を除くものを建築できるものとする。

  ただし、当該区域内で操業する事業所の従事者の社宅、寮等はこれを認める。

イ 容積率の最高限度は、200パーセントとする。

ウ 建ペイ率の最高限度は、60パーセントとする。

エ 敷地面積の最低限度は、500平方メートルとする。

オ 壁面の位置は、道路及び隣地境界から1メートル以上壁面後退する。

カ 建築物等の高さの最高限度は、周囲の景観と調和した高さを当該地区ごとに定めることとする。

キ 日影規制及び北側斜線は、必要に応じて当該地区ごとに定めることとする。

ク 建築物等の形態又は意匠の制限は、近江八幡市風景づくり条例の理念及び近江八幡市風景計画の規定を遵守し、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

ケ 垣又はさくの構造の制限は、緑地の現況及び地区の特性を考慮し、原則として生垣とする等、周辺の環境及び景観との調和が図られるよう当該地区ごとに定めることとする。

(基本的事項)

第13条 地区計画の作成に当たっての留意事項は、次の各号のとおりとする。

(1) 地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等、当該都市計画区域における計画的な市街化に支障がないように定めること。

(2) 農業等の既存の土地利用の実態及び計画を優先し、原則として、都市的土地利用の目的でその変更は行わないこと。また、必要以上に農地を含まないこと。

(住民の合意形成)

第14条 地区計画の素案の作成主体である事業者(以下「事業者」という。)は、地区計画の素案の作成に当たって、検討の段階から当該地区及び周辺住民の参加の機会を設け、説明会等を実施し、住民の意見を地区計画に反映させるよう努めるものとする。

2 事業者は、当該地区計画区域の利害関係人全員の同意を得なければならない。

(関係部署との協議)

第15条 事業者は、地区計画の素案の作成に当たって、本市の都市計画担当部署、その他関係する部署との協議、調整等を行い、その内容の充実に努めるものとする。

(指導又は助言)

第16条 市長は、必要があると認めたときは、地区計画の素案の作成について指導し、又は助言することができる。

(地区計画の素案の申出)

第17条 法第16条第3項に規定する住民又は利害関係人は、地区計画の素案を市長に申し出ることができる。

(地区計画の原案の作成)

第18条 市長は、前条の申出が行われたときは、近江八幡市都市計画審議会の意見を聴き、必要があると認めたときは、当該申出に係る地区計画の原案を作成する等、必要な措置を講ずるものとする。

2 本市の都市計画担当部署は、あらかじめ、開発担当部署等と調整を行わなければならない。

(都市計画に係る所定の手続)

第19条 市長は、都市計画を決定しようとするときは、法第19条の規定に基づき、近江八幡市都市計画審議会の議決を経て、都市計画を決定するものとする。この場合において、あらかじめ、滋賀県知事に協議しなければならない。

(平24告示19・一部改正)

(条例による制限の適用)

第20条 市長は、地区計画の区域内において、建築物の用途、敷地及び構造に関する事項で当該地区計画の内容として定められたものについては、地区計画の都市計画を決定した後、速やかに、建築基準法第68条の2第1項に基づく条例を制定し制限するものとする。

(事業の実施)

第21条 事業者は、原則として、地区計画が定められた日から1年以内に当該地区計画に適合する面的開発行為の事業に着手するものとする。

2 やむを得ない事由により一体的開発が困難な場合、事業者は、当該地区内の公共施設の整備順位、整備時期、施行主体その他市長が必要と認めた事項を記載した整備計画を策定し、市長の承認を得なければならない。

(委任)

第22条 この運用基準に定めるもののほか、必要な事項は、別に定める。

付 則

(施行期日)

1 この運用基準は、平成22年3月21日から施行する。

(経過措置)

2 この運用基準の施行の日の前日までに、合併前の近江八幡市市街化調整区域における地区計画制度の運用基準(平成18年近江八幡市告示第129号)の規定によりなされた手続その他の行為は、この要綱の相当規定によりなされたものとみなす。

付 則(平成24年告示第19号)

この要綱は、平成24年2月20日から施行する。

付 則(平成25年告示162号)

この要綱は、平成25年8月30日から施行する。

お問い合わせ

近江八幡市(法人番号9000020252042)都市整備部都市計画課

電話: 0748-36-5510 ファックス: 0748-32-5032

E-mail: 011210@city.omihachiman.lg.jp


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